Päivitettyä tietoa Alfasta ja oikeuselämästä.

Nuoli alas

Asuntokaupan kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuu

Asianajotoimisto Alfa oli mukana valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan tutkimushankkeessa "Sisäilmaongelmia kohdanneiden ihmisten auttaminen ja tukeminen" (SisäTuki-hanke). Alfan talojuristit, asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila laativat hankkeen juridisen osan, jossa mm. kartoitettiin talokauppariitoihin liittyviä ostajan ja myyjän oikeusturvan ongelmia ja niiden mahdollisia ratkaisuja. SisäTuki-hankkeeseen osallistuivat myös Hengitysliitto ry, Terveyden ja hyvinvoinninlaitos (THL) ja Asumisterveysliitto AsTe ry.

Hankkeen juridisessa selvityksessä todettiin, että valitettavan usein käy niin, että ennen kauppaa tehdystä kuntotarkastuksesta huolimatta kaupan kohteen todellinen kunto selviää vasta kaupan jälkeen. Vauriot ja korjaustarpeet tulevat usein kaupan jälkeen ikävänä yllätyksenä sekä ostajille että myyjille, ja ne voivat johtaa pitkään ja kalliiseen oikeusriitaan. Ennen kauppaa tehtävien tarkastusten sisältö ja laatu vaihtelee hyvin paljon, ja kuluttajan on vaikea tietää, kuka on pätevä kuntotarkastaja, kun pakollisia pätevyysvaatimuksia ei ole. Hanke esitti toimenpide-ehdotuksena kuntotarkastusten kehittämistä nykyistä hyödyllisemmiksi ja niiden laadun parantamista säätämällä kuntotarkastuksia koskeva laki.

SisäTuki-hankkeessa tekemässämme avoimessa verkkokyselyssä keväällä 2020 suuri osa vastaajista oli siinä käsityksessä, että kuntotarkastajilla ei ole tällä hetkellä lainkaan vahingonkorvausvastuuta kuntotarkastuksen virheistä, tai vastuu on hyvin vähäistä. Myös osa kuntotarkastajista on virheellisesti siinä käsityksessä, ettei heillä ole minkäänlaista vastuuta tarkastuksessa havaitsematta jääneistä vaurioista tai rakennusvirheistä, koska he eivät ole varsinaisesti aiheuttaneet rakennuksen vaurioita tai virheitä. Vastuu koetaan vähintäänkin epäselväksi.

Oikeammin kyse on kuntotarkastusyrityksen vastuusta, jos yksittäinen kuntotarkastaja toimii sellaisen alaisuudessa/lukuun. Kuntotarkastuksen suorittaneen yrityksen vahingonkorvausvastuu perustuu kuluttajansuojalakiin, kun kuntotarkastuksen tilaajana on kuluttaja, sekä yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. Osassa kuntotarkastusraporteista viitataan konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin (KSE 2013), joissa konsultin vahingonkorvausvastuu on rajattu korkeintaan konsulttipalkkion määrään. Tällaisia vastuunrajoitusehtoja ei voida soveltaa kuluttajasopimuksiin. Jos kuluttajan tilaamassa kuntotarkastusraportissa tai tilaussopimuksessa viitataan KSE-ehtoihin, ei tämä rajoita kuluttajan oikeutta kuluttajansuojalain mukaisiin oikeusseuraamuksiin, mm. vahingonkorvaukseen, jos lain mukaiset korvausvastuun edellytykset täyttyvät.

Vaikka kuntotarkastusyrityksen lakisääteistä vastuuta rajoittava ehto on juridisesti pätemätön, kuluttajat eivät sitä tiedä ja saavat ehdosta virheellisen käsityksen tarkastajan vastuusta.

Kuntotarkastuksen tilaajalla on sopimussuhteeseen ja kuluttajansuojalakiin perustuva oikeus esittää vaatimuksia kuntotarkastusyritykselle tarkastuksen virheen perusteella. Myös se talokaupan osapuoli, joka ei ole ollut kuntotarkastuksen tilaaja, voi katsoa kärsineensä vahinkoa kuntotarkastuksen virheellisyydestä ja haluta esittää korvausvaatimuksen kuntotarkastusyritykselle. Nykyään tällaista tilannetta arvioidaan vahingonkorvauslain sopimussuhteen ulkopuolista vahingonkorvausta koskevan sääntelyn perusteella.

Vahingonkorvauslain 5 luvun1 §:n mukaan erittäin painavien syiden perusteella on tällöin mahdollista saada korvausta sellaisesta taloudellisesta vahingosta, joka ei ole yhteydessä henkilö- tai esinevahinkoon. Yleensä talokauppatapauksissa on kyse tällaisesta vahingosta, ja sen saamiseksi tulee olla olemassa erittäin painavat perustelut.

Korvauksen saajan asema tarkastuksen tilaajana tai ei-tilaajana vaikuttaa siis korvauksen saamiseen ja perusteisiin, joita korvauksen saamiseksi on kyettävä esittämään.

Kuntotarkastaja on vastuussa suorituksensa virheestä ja siitä aiheutuvista vahingoista, mutta käytännössä vahingonkorvauksia on tuomittu harvoin. Jos ostetussa kiinteistössä on vaurioita, ostaja esittää vaatimuksia kiinteistön virheiden perusteella yleensä kiinteistön myyjälle, harvemmin kuntotarkastajaa kohtaan. Oikeusprosessit ovat kalliita, joten ostajan ei yleensä kannata taloudellisista syistä lähteä oikeuteen kahta eri tahoa vastaan. Kuntotarkastajan vastuuseen saaminen on usein myös erilaisista muista syistä johtuen epävarmaa.

Oikeuskäytännöstämme löytyy vain harvoja tapauksia kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuusta. Itä-Suomen hovioikeuden tuomiossa 29.5.2012 nro 4412 (S 11/712) kiinteistökauppa purettiin ja kuntotarkastaja velvoitettiin suorittamaan ostajille vahingonkorvauksena kiinteistön kauppahinnan palautusta vastannut määrä yhteisvastuullisesti kiinteistön myyjien ja välitysliikkeen kanssa. Hovioikeus katsoi, että kaupan purkamiseen johtaneet rakennusvirheet olivat olleet ammattitaitoisen kuntotarkastajan havaittavissa rakenteita rikkomattakin. Tarkastusta ei ollut tehty KH-kortin (asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje) ohjeistamalla tavalla. Näiden seikkojen vuoksi kuntotarkastajan ei voitu katsoa suorittaneen tarkastusta hyvän kuntotarkastustavan edellyttämällä tavalla. Lisäksi kuntotarkastaja oli kysyttäessä erikseen ilmoittanut ostajille, että kaupan kohteen kunto oli hyvä.

Vaikka kuntotarkastaja/yritys on nykyäänkin vahingonkorvausvastuussa, tilanne on epäselvä sekä kuntotarkastajille että asuntojen ostajille ja myyjille. SisäTuki -hanke esittikin, että kuntotarkastajan vahingonkorvausvastuuta tulisi selventää säätämällä siitä kuntotarkastuksia koskevassa laissa. Korvausvastuun selkiyttäminen voisi parantaa myös kuntotarkastustoiminnan laatua.

SisäTuki -hankkeen loppuraportti löytyy täältä: https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/163244

Hankkeesta voi lukea lisää myös blogistamme talojuristit.fi:

Sisäilmaan ja homeloukkuihin liittyvät talokauppariidat ja niiden ongelmat (SisäTuki-hanke)

Toimenpide-ehdotuksia talokauppariitojen ennaltaehkaisemiseksi (SisäTuki-hanke)

<< Palaa edelliselle sivulle