Päivitettyä tietoa Alfasta ja oikeuselämästä.

Nuoli alas

Leena Laurila: Asunto-osakeyhtiöiden paperisista osakekirjoista luovutaan vaiheittain ja asunto-osakeyhtiöt perustetaan jatkossa vain sähköisesti

asianajaja Leena Laurila

Eduskunnassa on parhaillaan käsiteltävänä lakiesitys sähköisestä huoneistotietojärjestelmästä ja eräistä siihen liittyvistä laeista (hallituksen esitys 127/2018). Lakimuutoksen tarkoituksena on luopua vaiheittain asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden paperisista osakekirjoista sekä luoda tällaisten osakkeiden vaihdantaa, omistusta ja vakuuskäyttöä palveleva luotettava julkinen kirjaamisjärjestelmä, Maanmittauslaitoksen ylläpitämä sähköinen osakehuoneistorekisteri. Lakimuutosten on tarkoitus tulla voimaan vuoden 2019 alussa, mutta muutokset toteutetaan vaiheittain siirtymäajan puitteissa. Uudistuksen yhtenä tavoitteena on mahdollistaa asuntojen vaihdannan ja panttauksen digitalisaatio.
 

Ensimmäisenä lakiuudistus vaikuttaa uusissa asunto-osakeyhtiöissä ja keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiössä, jotka tulevat heti täysimääräisesti uuden järjestelmän piiriin. Vuoden 2019 alusta lähtien asunto-osakeyhtiöt perustetaan vain sähköisesti yritys- ja yhteisötietojärjestelmässä, eikä paperisia osakekirjoja enää paineta. Tällaisten yhtiöiden osakeluettelot merkitään suoraan Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisteriin.
 

Ennen vuotta 2019 perustettujen yhtiöiden osalta uuteen järjestelmään siirrytään vaiheittain. Tällaisten ns. vanhojen asunto-osakeyhtiöiden tulee ensin siirtää osakeluettelonsa pito Maanmittauslaitokselle. Lakiesityksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden on liityttävä osakehuoneistorekisteriin 1.5.2019–31.12.2022, minkä jälkeen tehty osakeluettelon siirto on maksullinen. Osakeluettelotiedot kirjataan rekisteriin ensi vaiheessa yhtiöiden ilmoitusten perusteella. Isännöitsijäntodistukseen on merkittävä tieto siitä, onko yhtiön osakeluettelo siirretty Maanmittauslaitokselle.

Vanhoissa yhtiöissä paperisisista osakekirjoista luovutaan vaiheittain osakehuoneistokohtaisesti sen jälkeen, kun osakeluettelon pito on siirretty Maanmittauslaitokselle. Paperisesta osakekirjasta on mahdollista luopua osakeluettelon siirron jälkeen seuraavilla tavoilla:

1.       Osakkeenomistaja voi koska tahansa hakea oikeutensa kirjaamista Maanmittauslaitokselta. Kirjaamisen yhteydessä paperinen osakekirja mitätöidään.

2.       Jos osakkeet luovutetaan, luovutuksensaajan on haettava saantonsa kirjaamista Maanmittauslaitokselta määräajassa. Kirjaamisen yhteydessä osakekirja mitätöidään. Osakkeensaaja ei saa käyttää osakeoikeuksia ennen kuin hänet on kirjattu osakkeenomistajaksi.

Jos asunto-osaketta ei luovuteta, osakkeenomistajalla on runsaasti aikaa hakea oikeutensa kirjaamista. Sitten kun osakeluettelon siirrosta Maanmittauslaitokselle on kulunut 10 vuotta, osakkeenomistaja ei saa enää osallistua yhtiökokoukseen ennen kuin on hakenut oikeutensa kirjaamista Maanmittauslaitokselta.
 

Maanmittauslaitos tarkistaa asunto-osakeyhtiön ilmoittamat osakeluettelotiedot osakeryhmien ja niiden omistajien osalta sitä mukaa kuin omistuksen kirjaamishakemuksia tulee vireille. Kun ensimmäinen omistajamerkintä on tehty ja osakekirjat mitätöity, oikeuksien kirjaamiseen sovelletaan uuden lainsäädännön säännöksiä.
 

Ennen vuotta 2019 perustettu keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voi liittyä osakehuoneistorekisteriin ottamalla yhtiöjärjestykseen määräyksen muutetun asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 1 a §:n soveltamisesta yhtiöön. Yhtiöjärjestyksen muutos on ilmoitettava kaupparekisteriin sähköistä järjestelmää käyttäen. Sen jälkeen kun muutos on rekisteröity, yhtiö ei voi päättää osakkeiden poistamisesta osakehuoneistorekisteristä.
 

Kun paperisista osakekirjoista luovutaan vaiheittain edellä mainitulla tavalla, asunto-osakkeiden omistajanvaihdos (kauppa, lahja, perintö, testamentti yms.) ja panttaus sekä muut osakkeisiin kohdistuvat oikeudet ja rajoitukset kirjataan osakehuoneistorekisteriin. Pyynnöstä rekisteriin kirjataan myös tieto panttivastuun enimmäismäärästä euroissa sekä pantinsaajien etusijajärjestys. Rekisteriin kirjataan myös tiedot mahdollisista osakeoikeuksien rajoituksista, kuten ulosmittaus ja osakkeenomistajan konkurssi.
 

Maanmittauslaitos ylläpitää osakehuoneistorekisterin lisäksi hallintakohderekisteriä, johon tallennetaan tieto yhtiöjärjestyksessä olevasta lunastuslausekkeesta tai vastaavasta vaihdannan rajoituksesta, jollei tietoa saada muusta viranomaisen tietojärjestelmästä, sekä yhtiölle kuuluvan tai sen hallitseman kiinteistön, rakennuksen, huoneiston ja osakeryhmän tunnuksesta. 
 

Lakiuudistuksella perustettava osakehuoneistorekisteri on huoneistotietojärjestelmän ensimmäinen osa. Toisessa vaiheessa valmistellaan rekistereiden tietosisällön laajentamista yhtiön teknisiin ja taloudellisiin tietoihin sekä muihin asuinhuoneistojen hallintaperusteisiin. Tavoitteena on saada rekisteriin laajempi tietosisältö, joka kattaisi käytännössä nykyiseen isännöitsijäntodistukseen sisältyvät tiedot.
 

Lakiuudistuksella luodaan asunto-osakeyhtiöille ja keskinäisille kiinteistöosakeyhtiölle viranomaisvastuulla toimiva luotettava kirjaamisjärjestelmä. Järjestelmän avulla pyritään kehittämään sähköisiä palveluita viranomaisissa ja elinkeinoelämässä. Järjestelmä mahdollistaa tietojen nopeamman saannin sekä asuntojen sähköisen kaupankäynnin ja vakuuskäytön digitalisoinnin, kun esimerkiksi osakekirjoja ei tarvitse enää fyysisesti luovuttaa ja säilyttää. Pankit ovat perustaneet sähköisen kaupankäyntijärjestelmän kehittämistä varten Digitaalinen asuntokauppa DIAS Oy -nimisen yhteisyrityksen. Kaupankäyntijärjestelmän tavoitteena on, että kun asunto-osakekirjat on digitalisoitu, kauppa voidaan tehdä joustavasti ajasta ja paikasta riippumatta järjestelmän kautta.  Alusta huolehtii muun muassa pankkien hyväksynnät, ostajan ja myyjän allekirjoitukset, varainsiirtoveron ja muut maksut sekä omistajamuutoksen tekemisen osakehuoneistorekisteriin.
 

Nähtäväksi jää, missä määrin asuntokauppaa käytännössä ryhdytään tulevaisuudessa tekemään digitaalisesti. Asuntokauppaan liittyvät ostajan ja myyjän oikeudet ja velvollisuudet eivät kuitenkaan ole muuttumassa mihinkään, joten edelleenkin asunnon ostajan on syytä perehtyä kaupan kohteeseen ja asunto-osakeyhtiön asiakirjoihin huolellisesti ennen ostopäätöstä.
 

Lisätietoja>>

Leena Laurila
asianajaja, varatuomari

<< Palaa edelliselle sivulle