Cookie Consent by Free Privacy Policy Generator Päivitä evästeasetukset Onko kauppakirja vain välttämätön paha? | Asianajotoimisto Alfa Oy

Päivitettyä tietoa Alfasta ja oikeuselämästä.

Nuoli alas

Onko kauppakirja vain välttämätön paha?

Taloussanomien jutussa 13.5.2023 Hypon asuntorahoitusjohtaja Anna-Maija Kuosmanen kävi läpi, mitä asioita asunnon ja kiinteistön kauppakirjassa tulisi olla mainittuna ja mihin kannattaa kauppakirjassa kiinnittää huomiota. Kuosmasen sanoin ”tarkka kauppakirja suojaa sekä myyjää että ostajaa”.

Melko usein kaupan osapuolet kuitenkin pitävät kiinteistön tai asunnon kauppakirjaa merkityksettömänä asiakirjana, ikään kuin välttämättömänä pahana, jolla ei ole sen kummempaa merkitystä kiinteistön myyjältä ostajalle siirtymisen ehtojen kannalta, vaan jollainen nyt vain tulee olla jollain tavalla tehtynä ”taustalla”. Asianajaja pyytää kiinteistö- tai asuntokauppariita-asiakkaalta ensimmäiseksi kauppakirjan toimittamista. Asiakkaalle ei välttämättä ole lainkaan selvää, miksi kauppakirjan ehdot on ruodittava tarkasti läpi, kun arvioidaan mahdollisia kaupan virheitä juridiselta kannalta. Ongelmatilanteessa voi käydä ilmi, että kaupan osapuolella ei ole mitään hajua siitä, mitä kauppakirjassa on sovittu. Kauppakirjan tekemiseen on suhtauduttu vain niin, että joku tekee paperit kuntoon ja osapuolet allekirjoittavat ne.

Mitä virkaa kauppakirjalla on?

Juristille on itsestään selvää, että kiinteistön kauppa on oikeustoimi, jolla on suuria oikeudellisia (ja muita, mm. taloudellisia) merkityksiä kaupan osapuolille. Kauppa(kirja) on osapuolten välinen sopimus, jossa heidän on mahdollista sopia kaupasta juuri niin kuin he yhdessä haluavat ja juuri sen mukaan, millaiseen sopimukseen he mahdollisesti pitkäänkin ja perusteellisesti neuvoteltuaan tulevat. Yhteisesti sovitun sopimuksen sisältö kirjataan kauppakirjaksi. Haasteen tuokin juuri yhteiseen sopimukseen pääseminen. Siinä voi olla enemmän haastetta kuin mahdollisen yhteisen saavutetun tahdon paperille kirjaamisessa. Kauppakirjan pitäminen mahdollisimman yksinkertaisena ja perusmuotoisena sekä monimutkaisten tai yhtään syvällisempien ehtojen välttäminen perustuukin mahdollisesti siihen, ettei vaaranneta kauppaa ja sen syntymistä ylipäätään kun pysytään ihan ”perussetissä”. Mennään ikään kuin valmiilla pohjilla. Tämäkin on validi näkökulma.

Toisaalta joskus koko kaupan järki ja peruste voi olla jokin tavanomaisesta poikkeava lähtökohta, esimerkiksi vanhan talon purkukuntoisena myyminen tai myyjän virhevastuun rajoittaminen, jokin tavanomaisesta poikkeava maksuehto tai -järjestely tai hallinnan/omistusoikeuden siirtymistä koskeva ehto. Perusoletuksesta poikkeavat ehdot varmasti vaikuttavat myös muihin ehtoihin (kuten kauppahinnan määrään), jolloin oikeustoimi kokonaisuudessaan on osapuolten haluama ja heidän tahtonsa mukainen. Ainoastaan perussisältöisen kauppakirjan pitäminen osapuolten edun mukaisena on melko rajoittunut näkökulma kauppakirjan laatimiseen.

Kauppakirjan perussisältö

Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan kiinteistön kauppakirjasta on käytävä ilmi

1) luovutustarkoitus - eli se, että myyjän tarkoituksena on luovuttaa kiinteistön omistusoikeus ostajalle. Maakaaren esitöiden mukaan "luovutustarkoitus" käy riittävästi ilmi kauppakirjassa tavallisesti käytetyistä ilmaisuista, joten erillistä lauseketta omistusoikeuden siirtämisestä ei kuitenkaan kauppakirjassa tarvita.

2) luovutettava kiinteistö;

3) myyjä ja ostaja;

4) kauppahinta ja muu vastike.

Vähintään nämä asiat tulee kauppakirjassa olla, jotta kauppa olisi pätevä ts. että se täyttäisi kiinteistökaupan muotovaatimukset. Tämän kirjoituksen alussa mainitussa artikkelissa mainitaan lisäksi tärkeinä ehtoina kauppahinnan maksuehto sekä ehto omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisestä. Lisäksi tärkeää on myytävän kiinteistön panttivastuista vapauttaminen/panttikirjojen siirtäminen ostajalle tai tämän pankille.

Kauppakirjassa on yleensä runsaasti muitakin ehtoja, joista suuri osa on luonteeltaan informaatiota ylös kirjaavia ja osapuolille avaavia. Intressinä voi olla ostajan tai myyjän tai kiinteistönvälittäjän edun kannalta kirjata asioita näkyviin, vaikka niillä ei sellaisenaan luotaisi kenellekään erityisiä oikeuksia tai velvollisuuksia kaupassa.

Vastuunjakoehdot

Vastuunjakoehdoilla osapuolet voivat niin halutessaan sopia, kuka vastaa mahdollisesta virheestä tai puutteesta kaupan kohteessa ja millä tavoin. Perinteisesti on puhuttu vastuunrajoitusehdoista, jolla tarkoitetaan myyjän lakimääräistä vastuuta rajoittavia ehtoja. Vastuunjakoa koskevat ehdot voivat olla joko myyjän vastuuta rajoittavia tai myös ostajan vastuuta rajoittavia tai pelkästään informointitarkoituksessa lainmukaisen olotilan auki kirjaavia.

Vastuunrajoitusehtojen tulee olla maakaaren mukaan yksilöityjä, jotta ne ovat päteviä. Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2012:72 mukaan myös myyjän vastuuta salaisista virheistä voidaan kauppakirjalla rajoittaa, kunhan rajoitus on tehty selkeästi. Myyjän vastuun rajoittaminen heijastuu yleensä enemmän tai vähemmän voimakkaasti kauppahintaan, jonka ostaja on valmis maksamaan kiinteistöstä. Myyjän vastuun rajoittamien saattaa joskus kuitenkin olla ainoa järkevä tapa tehdä kyseinen kauppa.

Joskus olen nähnyt asiakkaan toimittamassa kauppakirjassa vastuunrajoitus/vastuunjakoehdon tapaisen ehdon ja kysynyt, miten tämä on kauppakirjaan tullut ja mitä sillä on tarkoitettu. Asiakkaani ei ole osannut vastata ja olen haastatellut kauppakirjan laatinutta kiinteistönvälittäjää, jolla ei ainakaan kysyttäessä ole ollut myöskään käsitystä siitä, mitä jonkinlaisella vastuunjakoon viittaavalla ehdolla on haluttu sopia.

Meidän kokemuksemme mukaan varsinaisia vastuunrajoitusehtoja käytetään varsin vähän. Esimerkiksi pelkkä kauppakirjaan otettu viittaus kuntotarkastusraporttiin tai siellä todettuihin korjaustarpeisiin ei ole vastuunrajoitusehto, sillä ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastusraportissa esille tuodut viat ja korjaustarpeet eivät muutoinkaan ole myyjän vastuulle kuuluvia virheitä. Näkemyksemme mukaan vastuunrajoitusehtoja voisi käyttää nykyistä enemmän myöhempien riitatilanteiden välttämiseksi. 

Jos kaupan osapuolten vastuista halutaan sopia laista poiketen, on tärkeää, että asiasta keskustellaan avoimesti kaupan osapuolten kesken. On myös tärkeää, että vastuunrajoitus/vastuunjakoehdot kirjoitetaan selkeästi, jotta vältettäisiin myöhemmät erimielisyydet ehdon tulkinnasta. On suositeltavaa käyttää aihepiiriin perehtynyttä juristia tällaisten lausekkeiden laatimisessa.

Aiheesta löydät lisää tietoa Asianajotoimisto Alfan talojuristien talojuristit.fi sivustolta, joka on kattava asunnon ostajan ja myyjän tietopankki. Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila julkaisevat viikoittain rakentamiseen, remontiointiin sekä asunnon ostoon- ja myyntiin liittyviä ajankohtaisia blogikirjoituksia.


Tiina Koskinen-Tammi
osakas, asianajaja, oikeustieteen tohtori, varatuomari

Tiina Koskinen-Tammi on yksi maamme johtavista oikeudellisista asiantuntijoista koskien homevaurioituneita asuntoja ja kiinteistöjä. Hän on väitellyt aiheesta, julkaissut lukuisia artikkeleita, luennoi ja toimii aktiivisesti lainsäädäntöuudistuksissa koskien asuntokaupan turvaa ja kuntotarkastuksia. Hänellä on lisäksi kattava osaaminen mm. rakentamista, vuokrasuhteita ja kiinteistönvälittäjän vastuuta koskevista asioista sekä asunto-osakeyhtiöoikeudesta.

Leena Laurila
osakas, asianajaja, varatuomari

Leena Larilalla on laaja asiantuntemus asunto- ja kiinteistökauppariidoista, kiinteistöoikeudesta, rakentamiseen ja maankäyttöön liittyvästä juridiikasta, vuokrasuhteista sekä asunto-osakeyhtiöasioista. Leena on perehtynyt erityisesti home- ja kosteusvauriotapauksiin ja muihin sisäilmaongelmiin.

 

<< Palaa edelliselle sivulle