Cookie Consent by Free Privacy Policy Generator Päivitä evästeasetukset Voiko taloyhtiössä joutua vastuuseen naapurin yhtiöveloista? | Asianajotoimisto Alfa Oy

Päivitettyä tietoa Alfasta ja oikeuselämästä.

Nuoli alas

Voiko taloyhtiössä joutua vastuuseen naapurin yhtiöveloista?

Asunto-osakeyhtiössä, varsinkin uudessa yhtiössä, yhtiöllä voi olla paljon rakentamiseen liittyvää lainaa. Vanhemmassa yhtiössä lainaa voi olla erilaisista peruskorjauksista. Yhtiön lainasta vastaa ja sitä lyhentää taloyhtiö, joka kerää siihen varat osakkeenomistajilta joko lainaosuuden kertasuorituksena tai rahoitusvastikkeena. Lähtökohta on, että kukin osakkeenomistaja vastaa vain oman, laskennallisen yhtiölainaosuutensa maksamisesta taloyhtiölle. Mutta entä jos joku osakkeenomistajista ajautuu talousvaikeuksiin tai maksukyvyttömäksi eikä hoidakaan omaa osuuttaan? Tämä kysymys saattaa tulla monessa taloyhtiössä pian ajankohtaiseksi, jos talous ajautuu taantumaan.

Huonolla tuurilla muiden osakkeenomistajien maksuvaikeudet tulevat koko taloyhtiön ja sen osakkeenomistajien ongelmaksi, sillä taloyhtiön on hankittava jostakin varat taloyhtiölainan lyhentämiseen. Kun yhtiölaina on suuri, myös riskit ovat suuremmat. Tätä erityisesti uusiin asuntoihin liittyvää riskiä ei aina mielletä asuntoa ostettaessa.

Uusissa asunto-osakeyhtiöissä asuntojen myyntihinnat saattavat vastata noin 30 % velattomista kauppahinnoista. Loput 70 % on yhtiölainaosuutta. Jos asunnon hinta on esim. 200.000 €, myyntihinta on 60.000 € ja yhtiölainaosuus 140.000 €. Uuteen asuntoon voi siis päästä kiinni suhteellisen pienellä pääomalla. 

On tavallista, että uudessa yhtiössä taloyhtiölainan 2-3 ensimmäistä vuotta ovat lyhennysvapaita, eli rahoitusvastikkeena maksetaan aluksi pelkkää korkoa. Kun lyhennysvapaa päättyy ja lainapääoman lyhennys alkaa, rahoitusvastike nousee merkittävästi. Koska myös yleinen korkotaso on noussut, tämä voi johtaa siihen, että rahoitusvastikkeen määrä yllättää osan osakkeenomistajista. Huonoimmassa tapauksessa osakkeenomistajan maksukyky ei riitä rahoitusvastikkeen maksamiseen.

Jos joku osakkeenomistajista ei maksa rahoitusvastiketta, taloyhtiö ryhtyy perintätoimiin. Jos vastiketta ei makseta, yhtiö voi varoituksen jälkeen päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään 3 vuoden ajaksi. Menettelystä on säädetty asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa. Yhtiö vuokraa hallintaansa otetun huoneiston ja perii vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset, maksamatta olevat vastikkeet ja hallinnassaolon aikana erääntyvät vastikkeet. Mahdollinen ylijäämä maksetaan osakkeenomistajalle. (Lue huoneiston hallintaan ottamisesta.)

Huoneiston hallintaanottoprosessi varoituksineen ja yhtiökokouksineen kestää vähintään kuukausia, joten prosessin aikana todennäköisesti kertyy lisää vastikerästejä, ja prosessista aiheutuu muitakin kustannuksia. Asunnon sijainnista, vuokratasosta, kysynnästä ja yhtiölainan yms. määrästä riippuu, missä määrin taloyhtiö saa katettua rästiin jääneet ja kertyvät maksut. Ennen kuin hallintaan otetusta huoneistosta ehditään saada vuokratuloja, yhtiö joutuu joka tapauksessa lyhentämään yhtiölainaa pankille muilla varoilla.

Jos maksuvaikeuksiin ajautuneita osakkaita on useita tai maksukyvytön osakas omistaa useita asuntoja, tilanne voi olla vaikea. Pankin kanssa voi tällöin yrittää neuvotella lainan joustoista tai muut osakkaat voivat joutua maksamaan ylimääräisiä vastikkeita lainalyhennysten maksamiseksi. Näitä kustannuksia voidaan periä maksunsa laiminlyöneeltä osakkaalta, mutta tilanteesta riippuu, paljonko saatavia saadaan lopulta perittyä.

Ääritilanteessa osakkaiden maksuvaikeudet voisivat johtaa jopa taloyhtiön maksukyvyttömyyteen ja konkurssiin, mutta tämä on hyvin epätodennäköistä. Todennäköisempää on, että muiden osakkeenomistajien kustannukset kasvavat, kun joku/jotkut osakkeenomistajista joutuvat maksuvaikeuksiin. Tällöin oman lainaosuutensa jo maksaneetkin osakkeenomistajat joutuvat yhtiön osakkaina osallistumaan taloyhtiölainan maksamiseen.  

Ainakin tähän mennessä taloyhtiölainoihin liittyvät ongelmatilanteet ovat olleet harvinaisia. Nyt kun taloudessa on taantuman merkkejä ja asuntojen hintojen ennustetaan laskevan, on mahdollista, että riskit voivat paikoin realisoitua. Riskialttiimpina pidetään sellaisia melko uusia taloyhtiöitä, joissa on suuri taloyhtiölaina ja paljon asuntosijoittajien tai yhden ja saman omistajan omistamia asuntoja. Jos useiden asuntojen omistajat ajautuvat maksuvaikeuksiin, vaikutus taloyhtiön talouteen on suurempi. Lisäksi taloyhtiön hallintaan otettuja asuntoja voi olla vaikeampi saada kaikkia vuokrattua kustannusten kattamiseksi, jos niitä on paljon.

Vaikka riskiä ei pidä liioitella, se kannattaa pitää mielessä asuntoa ostaessa. Taloyhtiölainan määrään kannattaa kiinnittää huomiota - siinäkin tapauksessa, että kyseisen asunnon osalta yhtiölainaosuus olisi jo maksettu pois. Taloyhtiön osakeluettelo on julkinen, joten yhtiön muita osakkeenomistajia voi koittaa selvitellä jo ennen asunnon hankintaa. Vaikka muiden maksukyvystä ei tiedäkään, voi osakeluettelosta huomata ainakin sen, omistaako yksi taho suuren määrän huoneistoja.

Kirjoittajat ovat Asianajotoimisto Alfa Oy:n talojuristit.

Kiinteistö- ja asuntoriidat ovat usein teknisesti monimutkaisia ja niissä on suuri taloudellinen intressi. Asianajajamme ovat perehtyneet myös kosteus- ja mikrobivaurioihin, sisäilmaongelmiin ja terveyshaittoihin. 

Asiantuntijoidemme puoleen kannattaa kääntyä mahdollisimman varhain, kun jokin oikeudellinen asia mietityttää. Autamme selvittämään, onko asiassa syytä ryhtyä toimenpiteisiin, ja neuvomme eteenpäin. Alkuneuvonta puhelimitse on maksutonta. 

Tiina Koskinen-Tammi

osakas, asianajaja, oikeustieteen tohtori, varatuomari

Leena Laurila

asianajaja, varatuomari

<< Palaa edelliselle sivulle